સ્ટેડિયમથી ભાટ સર્કલ સુધી બદલાશે તસવીર?
અમદાવાદના મોટેરામાં જમીનના ભાવને મળી શકે નવી દિશા, AUDAનો મોટો પ્લાન
06 October 2026 Gujarat Updates Team: અમદાવાદ હવે માત્ર ક્રિકેટ અને સ્પોર્ટ્સ માટેનું શહેર નહીં, પરંતુ આંતરરાષ્ટ્રીય રમતોત્સવોને ધ્યાનમાં રાખીને શહેરી માળખામાં મોટા પાયે પરિવર્તન તરફ આગળ વધી રહ્યું છે. 2030ની Commonwealth Games માટે અમદાવાદને યજમાન શહેર તરીકે સત્તાવાર મંજૂરી મળ્યા બાદ શહેરમાં રમતગમતની સાથે રહેઠાણ, હૉસ્પિટાલિટી, ટ્રાન્સપોર્ટ અને અર્બન ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરને મજબૂત કરવાની ચર્ચા તેજ બની છે. આ જ પૃષ્ઠભૂમિમાં નરેન્દ્ર મોદી સ્ટેડિયમ, મોટેરા આસપાસના જમીન વપરાશમાં થયેલો ઝોન ફેરફાર ખાસ મહત્વનો બની રહ્યો છે. તાજેતરના અહેવાલો અનુસાર, સ્ટેડિયમની આસપાસના કેટલાક વિસ્તારને અગાઉના Agriculture Zoneમાંથી Residential Zone-I એટલે કે R1 ઝોનમાં સામેલ કરવાનો નિર્ણય લેવાયો છે. આ નિર્ણયને કારણે આગામી વર્ષોમાં આ વિસ્તારના વિકાસનું સ્વરૂપ બદલાઈ શકે છે. જોકે, તેનો અર્થ એવો નથી કે દરેક જમીનધારકની મિલકતનું મૂલ્ય તરત જ અનેકગણું થઈ જશે. જમીનનો વાસ્તવિક વિકાસ, બાંધકામની મંજૂરી, Town Planning Scheme, રસ્તા, ઝોનિંગના ચોક્કસ નિયમો અને અન્ય કાયદાકીય પ્રક્રિયાઓ પર અંતિમ પરિણામ નિર્ભર રહેશે.
2030ની Commonwealth Gamesથી મોટેરાનું મહત્વ વધ્યું
Commonwealth Sportની General Assemblyએ નવેમ્બર 2025માં અમદાવાદને 2030 Centenary Commonwealth Gamesના યજમાન તરીકે મંજૂરી આપી હતી. આ નિર્ણયથી ગુજરાતના સ્પોર્ટ્સ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરને આંતરરાષ્ટ્રીય મંચ પર નવી તક મળી છે. મોટેરા વિસ્તારમાં આવેલું નરેન્દ્ર મોદી સ્ટેડિયમ પહેલેથી જ અમદાવાદની ઓળખનો મહત્વનો હિસ્સો છે. હવે આગામી વર્ષોમાં અહીં અને આસપાસના વિસ્તારોમાં મોટી સંખ્યામાં ખેલાડીઓ, અધિકારીઓ, દર્શકો, મીડિયા પ્રતિનિધિઓ અને વિદેશી મહેમાનો આવવાની શક્યતા છે. તેથી માત્ર સ્ટેડિયમનું આધુનિકીકરણ પૂરતું નથી; તેની આસપાસ રહેવા, ખાવા-પીવા, પરિવહન અને અન્ય સેવાઓની સુવિધા ઊભી કરવી પણ એટલી જ જરૂરી બની શકે છે. તાજેતરના CEPT University અભ્યાસમાં પણ આ મુદ્દો ખાસ રીતે સામે આવ્યો છે. અભ્યાસ મુજબ Ahmedabad-Gandhinagar twin-city region પાસે હાલ આશરે 18,000 hotel rooms છે, જ્યારે 2029 World Police and Fire Games તથા 2030 Commonwealth Games જેવી મોટી ઇવેન્ટ્સને ધ્યાનમાં રાખતાં લગભગ 40,000 roomsની જરૂર પડી શકે છે. એટલે કે લગભગ 22,000 વધારાના rooms ઊભા કરવાની જરૂરિયાત દર્શાવવામાં આવી છે. આ આંકડો મોટેરા અને સ્ટેડિયમ આસપાસ hospitality developmentની સંભાવનાને સમજવા માટે મહત્વનો છે.
Agriculture Zoneમાંથી R1 તરફ બદલાવ કેમ મહત્વનો?
AUDAની Development Plan સંબંધિત માહિતીમાં R1 એટલે Residential Zone-Iને શહેરના મુખ્ય વિસ્તારોમાંનો એક ઝોન ગણાવવામાં આવ્યો છે. AUDAના નિયમો મુજબ R1માં માત્ર રહેણાંક જ નહીં, પરંતુ નિયમોને આધીન commercial, business, institutional, hospitality, service establishment અને અન્ય કેટેગરીની પ્રવૃત્તિઓ માટે પણ જોગવાઈ છે. AUDA+1 એટલે R1માં આવવાથી કોઈ જમીન સીધી રીતે હોટેલ કે કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ બની જાય એવું નથી. પરંતુ જમીનના સંભવિત ઉપયોગનો વ્યાપ Agriculture Zoneની સરખામણીએ નોંધપાત્ર રીતે બદલાઈ શકે છે. આ જ કારણથી મોટેરા આસપાસના ઝોન ફેરફારને માત્ર નકશામાં રંગ બદલવાનો વહીવટી નિર્ણય માનવાને બદલે લાંબા ગાળાના urban developmentના સંદર્ભમાં જોવામાં આવી રહ્યો છે. ખેતીલાયક જમીન જ્યારે urban development zoneમાં આવે છે ત્યારે જમીનધારક માટે સૌથી મોટો ફેરફાર તેની development potentialમાં થઈ શકે છે. જોકે જમીનનો ભાવ કેટલો વધશે તે સ્થાનિક market demand, road connectivity, plot size, title clarity, TP scheme, development permission અને આસપાસના infrastructure જેવા અનેક પરિબળો નક્કી કરે છે.
“રાતોરાત માલામાલ” નહીં, પરંતુ લાંબા ગાળાની સંભાવના
મોટેરા આસપાસ જમીન ધરાવતા લોકો માટે આ નિર્ણય મહત્વપૂર્ણ બની શકે છે, પરંતુ તેને તાત્કાલિક નફાની ગેરંટી તરીકે જોવી યોગ્ય નથી. ઝોન બદલાયા બાદ સામાન્ય રીતે જમીનના ઉપયોગ માટે નવા માર્ગ ખુલી શકે છે. પરંતુ જમીનધારકને બાંધકામ અથવા commercial development માટે લાગુ પડતા તમામ નિયમોનું પાલન કરવું પડે છે. Development permission, building regulations, road access, infrastructure charges, FSI, setbacks, fire safety અને અન્ય મંજૂરીઓ જેવી પ્રક્રિયાઓ પણ મહત્વ ધરાવે છે. AUDAના ઉપલબ્ધ R1 zoning regulationsમાં base FSI 1.8 અને કેટલાક સંજોગોમાં chargeable FSI સાથે maximum permissible FSIની જોગવાઈ દર્શાવવામાં આવી છે. જોકે કોઈ ચોક્કસ પ્લોટ પર કેટલું બાંધકામ શક્ય છે તે માટે તે જમીનનું ચોક્કસ સ્થાન અને લાગુ નિયમો તપાસવા જરૂરી છે.
Hospitality માટે સૌથી મોટો અવસર
મોટેરા વિસ્તાર માટે સૌથી રસપ્રદ શક્યતા hospitality sectorની છે. 2030 Commonwealth Games દરમિયાન અમદાવાદમાં આંતરરાષ્ટ્રીય સ્તરના મહેમાનો અને મોટી સંખ્યામાં spectators આવવાના હોવાથી hotel roomsની માંગ વધવાની ધારણા છે. CEPTના અભ્યાસે twin citiesમાં આશરે 22,000 વધારાના roomsની જરૂરિયાત દર્શાવી છે. આથી નવા hotels, serviced apartments, budget accommodation, restaurants અને supporting hospitality businesses માટે બજાર ઊભું થઈ શકે છે. CEPTના અભ્યાસમાં Stadium-Motera corridorને hospitality અને urban infrastructure development માટે મહત્વના પાંચ વિસ્તારોમાં સામેલ કરવામાં આવ્યો છે. અભ્યાસમાં sporting eventsને માત્ર થોડા દિવસની રમતગમતની ઇવેન્ટ તરીકે નહીં, પરંતુ લાંબા ગાળાની urban development strategy તરીકે જોવાની ભલામણ કરવામાં આવી છે.
Hotelsથી આગળ પણ વધશે અર્થતંત્ર
મોટી રમતોત્સવની ઇવેન્ટ સાથે માત્ર પાંચ તારક હોટેલ જ નહીં, પરંતુ અનેક પ્રકારના વ્યવસાયોનો વિકાસ થાય છે. Restaurants, cafés, retail outlets, travel services, car rental, housekeeping, event management, logistics, security, laundry, healthcare અને short-term accommodation જેવી સેવાઓની માંગ વધી શકે છે. જો આ વિસ્તાર planned mannerમાં વિકસે તો construction sectorમાં પણ લાંબા સમય સુધી કામ ઊભું થઈ શકે છે. Civil contractorsથી લઈને architects, engineers, interior designers, facility managers અને hospitality professionals સુધી અનેક ક્ષેત્રોને તેનો લાભ મળી શકે છે. આ ઉપરાંત સ્થાનિક યુવાનો માટે રોજગારીની નવી તકો ઊભી થવાની સંભાવના છે. જો development સાથે skill training અને સ્થાનિક રોજગારને પ્રોત્સાહન આપવામાં આવે તો તેનો લાભ વિસ્તારના રહેવાસીઓને સીધો મળી શકે છે.
ભાટ સર્કલ તરફ પણ વિકાસની ગતિ
મોટેરા ઉપરાંત ભાટ સર્કલ પણ આગામી શહેરી વિકાસના નકશામાં મહત્વનું સ્થાન બનાવી રહ્યું છે. તાજેતરમાં ભાટ સર્કલ પર ₹175 કરોડના ખર્ચે cable-stayed flyover જાહેર ઉપયોગ માટે શરૂ કરવામાં આવ્યો છે. આ પ્રોજેક્ટ Ahmedabad-Gandhinagar-Airport corridor પર traffic movement સુધારવા માટે મહત્વપૂર્ણ ગણાય છે. ભાટ વિસ્તાર માટે AUDA દ્વારા 76 કિલોમીટર લાંબા Sardar Patel Ring Roadને six-lane કરવાની મોટી યોજના પણ આગળ ધપાવવામાં આવી રહી છે. અહેવાલો અનુસાર આ સમગ્ર પ્રોજેક્ટમાં service roadsના વિસ્તરણ, junction improvements અને underpasses સહિતના કામોનો સમાવેશ થાય છે. આ પ્રકારના transport infrastructureનો સીધો સંબંધ આસપાસના real estate development સાથે હોય છે. સારી road connectivity હોય ત્યારે residential અને commercial projects માટે વિસ્તારની attractiveness વધી શકે છે.
નવા AUDA ભવનની ચર્ચા પણ મહત્વની
ભાટ સર્કલ ખાતે નવા AUDA ભવન અંગે પણ તાજેતરમાં ચર્ચા સામે આવી છે. અહેવાલો મુજબ આશ્રમ રોડ પરના વર્તમાન કાર્યાલયમાં જગ્યા અને ટ્રાફિક સંબંધિત પડકારોને ધ્યાનમાં રાખીને ભાટ વિસ્તારમાં આધુનિક નવી કચેરીનું આયોજન કરવામાં આવી રહ્યું છે. અહેવાલોમાં 11 માળના નવા ભવન, લગભગ ₹160 કરોડના ખર્ચ, 24 મહિનાના લક્ષ્યાંક અને આશરે 350 વાહનો માટે parking જેવી વિગતો સામે આવી છે. આ ઉપરાંત net-zero building concept અપનાવવાની પણ વાત કરવામાં આવી છે. જો આ પ્રોજેક્ટ નિર્ધારિત રીતે આગળ વધે તો ભાટ સર્કલ માત્ર traffic junction તરીકે નહીં પરંતુ મહત્વના administrative અને urban-development node તરીકે પણ વધુ મજબૂત બની શકે છે.
મોટેરા માટે આગામી પડકાર શું?
વિકાસ સાથે પડકારો પણ આવશે. ઝોન બદલવાથી જો મોટી સંખ્યામાં construction activity શરૂ થાય તો traffic pressure, water supply, drainage, sewage, parking અને solid waste management જેવી બાબતોનું આયોજન જરૂરી બનશે. ખાસ કરીને સ્ટેડિયમમાં મોટી ઇવેન્ટ હોય ત્યારે લાખો લોકો એકસાથે એક જ વિસ્તારમાં ભેગા થાય તેવી સ્થિતિમાં last-mile connectivity મહત્વની રહેશે. Metro connectivity, city buses, pedestrian facilities, parking management અને emergency access જેવી બાબતો પર પણ ભાર મૂકવો પડશે. CEPTના અભ્યાસમાં પણ mobility અને hospitalityને એકબીજા સાથે જોડીને જોવાની જરૂરિયાત દર્શાવવામાં આવી છે. એટલે મોટેરાનો વિકાસ માત્ર જમીન અને બિલ્ડિંગ સુધી મર્યાદિત રહેશે તો તેનો લાંબા ગાળાનો લાભ મર્યાદિત રહી શકે છે.
જમીનધારકો માટે શું બદલાઈ શકે?
સ્ટેડિયમ આસપાસના ચોક્કસ વિસ્તારમાં R1 zoning લાગુ થવાથી જમીનધારકો માટે development potential વધવાની શક્યતા છે. ખાસ કરીને લાંબા ગાળે residential projects, hospitality, service establishments અને સંબંધિત urban activities માટે માંગ ઊભી થઈ શકે છે. પરંતુ દરેક plot માટે સમાન લાભની અપેક્ષા રાખવી યોગ્ય નથી. જમીન કયા survey numberમાં આવે છે, તેનો ચોક્કસ zoning status શું છે, TP schemeની સ્થિતિ શું છે, road frontage કેટલું છે અને અન્ય કાયદાકીય તથા વિકાસલક્ષી મર્યાદાઓ શું છે—આ બધું તપાસ્યા બાદ જ જમીનની વાસ્તવિક commercial potential નક્કી થઈ શકે. તેથી જમીનધારકોએ માત્ર અફવા કે બજારના મૌખિક ભાવના આધારે નિર્ણય લેવાને બદલે સત્તાવાર zoning map, TP records અને લાગુ development regulationsની ચકાસણી કરવી જોઈએ.
Ahmedabad માટે આ માત્ર Gamesનો મુદ્દો નથી
Commonwealth Games 2030 અમદાવાદ માટે ચાર-પાંચ અઠવાડિયાની ઇવેન્ટ કરતાં ઘણું મોટું urban opportunity બની શકે છે શહેરમાં બનતી નવી રમતગમતની સુવિધાઓ, hotels, roads, public transport, pedestrian infrastructure અને commercial facilitiesનો ઉપયોગ Games પૂર્ણ થયા બાદ પણ થઈ શકે છે. એટલે infrastructure એવી રીતે વિકસાવવાનું મહત્વ છે કે 2030 પછી પણ તેની ઉપયોગિતા જળવાઈ રહે. Commonwealth Sportએ અમદાવાદની 2030 Games hostingને સત્તાવાર મંજૂરી આપી છે અને આ ઇવેન્ટને Centenary Games તરીકે રજૂ કરવામાં આવી રહી છે. આથી મોટેરા વિસ્તારનો વિકાસ હવે માત્ર સ્થાનિક real estate story નથી રહ્યો. તે અમદાવાદની આંતરરાષ્ટ્રીય sports-city ઓળખ, hospitality capacity અને northern Ahmedabad-Gandhinagar corridorના વિસ્તરણ સાથે જોડાયેલો મુદ્દો બની રહ્યો છે.
અંતે સવાલ એક જ: વિકાસ કેટલો અને કેવો?
AUDAના ઝોન ફેરફારથી મોટેરા આસપાસ વિકાસની સંભાવનાઓ ચોક્કસપણે વધતી દેખાય છે. પરંતુ જમીનના ભાવમાં 30થી 50 ટકા અથવા તેનાથી વધુ વધારો થશે તેવી કોઈ ચોક્કસ આગાહી હાલમાં ગેરંટી તરીકે લેવી યોગ્ય નથી.
વાસ્તવિક અસર આગામી વર્ષોમાં જમીનના ઉપયોગમાં થતા ફેરફાર, infrastructure rollout, hotel investments, residential projects, Commonwealth Gamesની તૈયારીઓ અને overall market demand પર આધારિત રહેશે. એક તરફ જમીનધારકો માટે આ development potentialનો નવો દરવાજો ખોલી શકે છે, તો બીજી તરફ શહેરના planners માટે આ વિસ્તારને સુવ્યવસ્થિત રીતે વિકસાવવાનો મોટો પડકાર રહેશે.
જો roads, public transport, drainage, water, parking અને hospitality infrastructureનું આયોજન જમીન વિકાસ સાથે તાલમેલમાં કરવામાં આવે, તો મોટેરા-ભાટ belt આગામી વર્ષોમાં અમદાવાદના સૌથી મહત્વના urban growth corridorsમાં સ્થાન મેળવી શકે છે.
અમારી WhatsApp ચેનલ માં જોડાવો : Click karo
અમારી Telegram ચેનલ માં જોડાવો : Click karo
આ આર્ટિકલને તમારા સોશિયલ મીડિયા પર શેર કરવા નીચેના આઈકોન પાર ક્લિક કરો.
